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Conceptos Inmobiliarios

Boleto compra- venta

El contrato de compraventa es aquel contrato bilateral en el que una de las partes (vendedora) se obliga a la entrega de un producto, ya sea un bien o un servicio, y la otra (compradora) a pagar por ella un cierto precio, en dinero o signo que lo represente, e2s siendo unos de los pasos que requiere la adquisición de un bien, en este caso estamos hablando de bienes inmobiliarios como su casa, su oficina o un local comercial.

A veces al no escriturar inmediatamente se vuelve imprescindible la firma de un boleto de compraventa en el cual se establecen las condiciones de venta, precios, plazos, penalidades por incumplimiento, fecha de escrituración, etc.

Locación de Inmuebles

Hay locación cuando una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa (inmueble) durante un cierto tiempo determinado a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero pactado entre ambas partes intervinientes.

Para poder constituir el contrato comentado, debemos tener en cuenta presentar la siguiente documentación:

Fideicomiso

Una persona, que es el fiduciante, transmite la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otro Fiduciario, quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe beneficiario, y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, beneficiario o fideicomisario. Este instrumento se adapta perfectamente a un emprendiendo inmobiliario con fondos de terceros.

Los inversores son los fiduciantes, que se obligan a aportar la totalidad de los fondos necesarios para comprar el terreno y para hacer frente a todos los costos que demande la obra.

El fiduciario es quien recibe el dominio de los fondos para adquirir el inmueble, inscribirlo a su nombre en forma temporal y condicionada; y llevar adelante el emprendimiento según las pautas fijadas en el anteproyecto y finalizadas las obras proyectadas y afectado el inmueble al Régimen de Propiedad Horizontal o al de Loteo, para posterior transmitir a los beneficiarios el dominio de las unidades que a cada uno le corresponda.

En tiempos modernos y desde hace muchos años, el fideicomiso ha demostrado en todo el mundo ser una herramienta “versátil y dúctil”, para hacer posible estructuras de financiamiento en proyectos financieros por la seguridad que representa encapsular de manera efectiva, activos físicos, recursos financieros (de aplicación directa e indirecta) o flujos de fondos (presentes o futuros), a través de este antiguo y noble instituto del derecho civil, hoy modernizado.

Ofrece transparencia, brinda seguridad jurídica, permite agilizar y estandarizar procedimientos administrativos mejorando la eficiencia, y facilita la correcta programación del repago de inversiones con flujos de fondos, a partir de ingresos futuros.

Propiedad Horizontal

La propiedad horizontal es una institución jurídica que hace alusión al conjunto de normas que regulan la división y organización de diversos inmuebles, como resultado de la segregación de un edificio o de un terreno común, es decir, es un régimen que reglamenta la forma en que se divide un bien inmueble y la relación entre los propietarios de los bienes privados y los bienes comunes que han sido segregados de un terreno o edificio. La propiedad horizontal permite la organización de los copropietarios y el mantenimiento de los bienes comunes.

Se trata por tanto de aquella especial y seccional forma de división de la propiedad que se ejerce sobre viviendas, oficinas, locales comerciales, bodegas, estacionamientos, recintos industriales, sitios y otros en que se divida un condominio y que atribuye al titular de dichas unidades un derecho de propiedad absoluto y exclusivo sobre las mismas, y un derecho de copropiedad forzada respecto a los bienes de dominio común.

Consorcio

El Consorcio de propietarios se constituye al acordarse y redactarse el Reglamento de Copropiedad y Administración por escritura pública, el que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble. Todas las condiciones bajo las cuales cada uno de los copropietarios deviene titular de una unidad, los alcances de sus derechos, así como las limitaciones de los mismos se encuentran normadas por el referido estatuto que constituye el marco normativo de todas las relaciones jurídicas emergentes de su carácter de consorcista.

En la propiedad horizontal todas las decisiones concernientes a las partes comunes se toman a través de una entidad denominada “consorcio de propietarios”, que es el conjunto de todos los propietarios del edificio. El modo en el cual este consorcio opera se establece a través de un “reglamento de copropiedad y administración”. Por el contrario, las decisiones que conciernen a las partes propias las toman los propietarios individualmente, si bien las mismas están sujetas a ciertas restricciones. En la propiedad horizontal cada propietario es dueño “dominus”, “señor” absoluto de su departamento o local, pero a la vez es condómino, co-propietario con otros de cosas tales como terreno, pasillos, escaleras, medianeras, ascensores, etc. Para vivir en Propiedad Horizontal, son necesarios ciertos conocimientos previos, así como también la aceptación de determinadas condiciones. No todo está permitido. Dos son las autoridades en un Consorcio: En primer lugar, la reunión de propietarios en Asambleas, que es el órgano encargado de tomar las decisiones y en segundo lugar, el Administrador, llamado también representante de los propietarios por la ley. Este tiene la representación del consorcio frente a terceros y la ley y los reglamentos le imponen ciertas obligaciones como la de recaudar expensas, sacar un seguro contra incendio, llevar libros reglamentarios y realizar toda una serie de cargas inherentes a la administración del edificio.

Escritura

Es el instrumento legal por el cual una persona se hace dueña o propietaria de un inmueble. En ella se describen todas las características legales y técnicas de la propiedad.

Escribano

Funcionario público autorizado para dar fe de los contratos y otros actos extrajudiciales, conforme a las leyes.

Préstamo Hipotecario

El préstamo con garantía hipotecaria es un contrato por el que una persona o entidad (el acreedor, en general un Banco o Caja de Ahorros, aunque puede ser cualquier persona física o jurídica), presta una cantidad de dinero a otra persona o sociedad (el deudor).

La hipoteca propiamente dicha es la garantía que el deudor, u otro por él, proporciona al que presta el dinero. Consiste en que un bien inmueble (o varios) se ofrece y sujeta como garantía de que se va a devolver el dinero prestado, de manera que si éste no se devuelve en los plazos pactados, el acreedor, con unos procedimientos ejecutivos abreviados, puede instar la venta en pública subasta el inmueble hipotecado para cobrar lo que se le debe, quedando el sobrante para otros acreedores o, en su defecto, para el deudor.

Como el acreedor tiene la garantía del inmueble es por lo que se puede conceder préstamos hipotecarios a bajo interés y a largo plazo.

El inmueble no es propiedad del Banco por el hecho de que haya concedido la hipoteca; en todo momento es propiedad de quien lo compró quien lo puede vender o alquilarlo o incluso volverlo a hipotecar, dentro de los límites legales.

Con frecuencia las entidades bancarias piden alguna persona que avale la operación, en especial si quien pide el préstamo tiene pocos ingresos o solvencia.

La usucapión (a veces llamada prescripción adquisitiva) es un modo de adquirir la propiedad de un bien y otros derechos reales mediante la posesión continuada de estos derechos durante el tiempo que señala la ley, siempre y cuando no exista acción en contra de dicha posesión por parte del afectado.

El boleto de compraventa y la venta, que se perfecciona con la escritura, son dos pasos que llevan al resultado final: la adquisición de su vivienda, oficina, comercio o industria.

Comprar o vender una casa son decisiones que, por su importancia, requieren tener en cuenta ciertas cuestiones. El proceso de compraventa empieza con el acercamiento entre vendedor y comprador. El vendedor puede solicitar al comprador una reserva por un monto de dinero a fijar.

Si no se escritura inmediatamente, el siguiente paso es la firma de un boleto de compraventa en el cual se establecen las condiciones de venta, precios, plazos, entrega de posesión, penalidades por incumplimiento, fecha de escrituración, escribano interviniente.

Gran parte de las ellas estarán luego contenidas en la escritura.

De acuerdo a lo convenido, se otorgará la escritura de compraventa por medio de la cual se perfecciona la operación.